经济日报：科学合理管住预售资金

夏 磊

日前，经济银保监会、日报住房和城乡建设部、科学人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的合理通知》，鼓励商业银行在充分评估房企信用风险、管住财务状况、预售声誉风险等基础上进行自主决策，资金与优质房企开展保函置换预售监管资金业务。经济保函置换出来的日报预售监管资金，优先用于项目工程建设、科学偿还项目到期债务。合理此举对于稳定房地产市场预期、管住促进房地产市场平稳健康发展具有重要的预售意义。

当前，资金在“保交楼”的经济政策背景下，地方政府须对预售资金严格监管，防止房企抽调资金还债。“先管住”预售资金，比“用活用好”预售资金更重要。在监管预售资金的过程中，一些地方将资金池割裂开来，不利于资金投放的良性循环，有可能加大房企现金流断裂的风险。今年上半年出台的一些政策在试图解决这一难题。2月份，住建部、人民银行和银保监会三部门联合发文，指出当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由开发商提取自由使用。3月份，河南省明确重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，预售收入超过重点监管资金额度上限的款项，属于一般监管资金，可由开发企业提取和使用。可见，应通过有序、合理、科学的监管，提升资金的使用效率，保证开发企业正常的资金使用。

此次《通知》的出台，在操作层面有了更进一步的推进。从企业角度来说，预售资金是房企资金的重要来源，对于企业的平稳运行极为重要。据统计，今年1月份至10月份，房地产开发企业到位资金同比下降接近25%。其中，定金及预收款4.1万亿元，占房企到位资金三成之多，如果优质房企存在大额预售资金由于过度监管无法投入使用的情况，会对企业现金流动性和偿债能力产生一定影响。从项目角度而言，保函替代预售资金监管对“保交楼”来讲十分重要，可有效盘活项目与资金。而从银行层面来说，由于保函额度全额计入对房企及其所属集团的统一授信额度，银行在信贷投放上也有了空间。而地方政府的“保交楼”建设资金多了银行授信的保障，“保交楼”有了更多的资金来源。这是帮助优质房企缓解流动性压力、稳定预期、促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。

行百里者半九十。下一步，应制定标准化、可操作的业务细则。房企的信用风险、财务状况、声誉风险都需定性定量评估，各部门要在信息共享的基础上加强沟通合作。在放款时间、审核节点等方面也应具体明确，适当简化行政审批流程，压缩审批时间，让政策落实早见成效。要坚持市场化、法治化原则，真正让商业银行自主决策、自负盈亏。